גל רעידות האדמה האחרון בישראל מביא אתו יזמים, דיירים ושאר בעלי עניין להתעסק שוב בכל הקשור עם תמ"א 38( 2/1 ), או בלשון העם "פינוי-בינוי". קיימים הבדלים משמעותיים, הן בבחינת ניצול אחוזי הבנייה ואם בהיבט התכנוני ובעיקר הביצועי, בין סוגי התמ"א אך המשותף לכולם הוא כי המדובר בפרויקטים שנועדו לחזק ולעבות מבנים ישנים או לבנותם מחדש, בהתאם לתקן 413 (תקן עמידות ברעידות אדמה).
העיון בגדול הוא שהדיירים יקבלו בתמורה לשיפוץ ולבנייה, תוספת מכובדת כספית אך לא רק (אלא גם ממ"ד, חניה וכיו"ב) וכהצדקה ותמריץ ליזמים, יקבלו אלה דירות נוספות שאותן יוכלו לשווק ולמכור בשוק החופשי ולהחזיר את ההשקעה במיזם. אותן דירות הן אלו שיצדיקו את היתכנותו הכלכלית של הפרויקט.
ככלל, תמ"א 38 מאפשרת חיזוק מבנים ישנים לעמידות בפני רעידות אדמה. בשני האופנים כוללת התמ"א אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק ע"י תוספות בנייה, הרחבת הדירות הקיימות, תוספת קומה או אגף ו/או סגירת קומת עמודים. חשוב לדעת כי התמ"א חלה על מבנים בני שלוש קומות ויותר שניתן היתר לבנייתם לפני שנת 1980 והחלטה על סוג הפרויקט מתקבלת בהתאם למדיניות העירייה, וכמובן לרצון בעלי הדירות והיזם.
אז אם הגיעו גם אליכם יזמי נדל"ן המציעים לכם לאמץ תמ"א עבור בניין המגורים שבו אתם מתגוררים ובבעלותכם דירה בבניין, כדאי שתקראו את השורות הבאות, המסכמות כללי "'עשה ואל תעשה" במקרים כאלה:
ראשית, קחו עורך דין עוד לפני ההתקשרות עם היזם – תפקידו של עורך הדין הוא לבחון ולהסביר מבעוד מועד מהם הדברים החשובים שיש להביא בחשבון ולכתוב כבר בהסכם הראשוני עם היזם, בהסכמה העקרונית ואיך, ובעיקר לשמור על זכויותיכם הקנייניות כמו גם האינטרסים אל מול היזם. לצד ההבטחה הגדולה לשדרוג הדירות שכמובן גם משדגת את ערכן, יש לזכור כי המדובר ביזמות נדל"ן לכל דבר ועניין ולשם כך חשוב להתייחס לדברים בכובד ראש ולהיעזר בעורך דין המתמחה בנושא טרם יצירת התחייבות כלשהי עם היזם.
הקימו נציגות או מנו את זו הקיימת לפעול בשמכם בכל הקשור עם הפרויקט – לרוב פעולה פשוטה זו יכולה לחסוך ויכוחים ומתנגדים ליוזמה בשלבים מאוחרים יותר. הנציגות לא חייבת להחליט לבדה, אך כדאי להגיע מאורגנים למשרד עורך הדין ולדבר בקול אחד וברור.
רוצים להישאר מעודכנים?
ביחרו אנשי מקצוע מטעמכם – כחלק מהעסקה, אנשי המקצוע, ובהם גם עורך הדין, האדריכל והמפקח משולמים על ידי היזם, ולכן רבים טועים לחשוב שהיות שהיזם הוא המשלם, אזי יש לו זכות וטו בבחירת אנשי המקצוע. חשוב לזכור, כי במוקד ההתקשרות העסקית ביניכם לבין הקבלן, אמנם היזם בחתימתו את ההסכם רוכש את זכויות הבנייה של הדיירים, ולכן על אף התחייבותו לשאת בכל ההוצאות ובין היתר תשלום שכר אנשי המקצוע, חשוב להקפיד שאלה יעמדו מטעמם ולבחירתם של בעלי הדירות, בייחוד אדריכל, מפקח ועו"ד.
גייסו את כלל הדיירים – אמנם החוק ובעיקר תקנות התכנון והבנייה קובעים כי רוב של 60% מכלל בעלי הדירות בבית המשותף נדרש להסכים לפרויקט כדי להתחיל משא ומתן, לקראת פרויקט תמ"א 2/38 דרושה הסכמה של רוב הדיירים בבניין. חשוב לזכור, כי בסופו של המו"מ, גם לאחר חתימת הסכם מפורט עם היזם ולצורך בנייתו של הבניין החדש, נדרשים כל הדיירים להסכים ולהתפנות מדירותיהם. לפיכך מומלץ עד מאוד לגייס את הסכמת כלל הדיירים כבר מהשלב הראשון, לשתף אותם בהליכים ולנהל אותו בשקיפות ובשוויוניות.
הקפידו על ערבויות מתאימות – לעניין זה חשוב להבין כי קיימות מספר סוגי ערבויות ואותן יש להתאים בהתאם למיזם המבוקש. לכל פרויקט מתאימה סוג ערבות אחרת. כך לדוגמה, במיזם של תמ"א 1/38 שבמסגרתה לא נדרשת הריסה לחלוטין של המבנה, כדאי לבחור בערבות בנקאית אוטונומית – ערבות בסכום/ באחוזים המשתנים בהתאם לסיכוני הפרויקט. ערבות שכזו תגן על הדיירים במקרה של הפסקת עבודות הבנייה באמצע ותבטיח לאוחזים בה לממש אותה ולמשוך את הכסף מהבנק ואף להמשיך את הבנייה עם יזם/קבלן אחר. לעומת זאת, בפרויקט מסוג תמ"א 2/38, במסגרתו הורסים מן היסוד את הבניין, חשוב ורצוי ולקחי העבר מוכיחים זאת, לבחור בערבות בנקאית בשווי ערך הדירה החדשה שאמורה להימסר לבעלי הדירות, כמו גם ובנוסף ערבות אוטונומית לאבטחת דמי השכירות. כך שבכל מקרה וחס וחלילה בעת הפסקת העבודה תגן ערבות זו על הדיירים, תמשיך ותשלם את דמי השכירות החודשיים ותאפשר להם להמשיך לגור בשכירות עד להשלמת הפרויקט ואכלוס דירתם.
חשוב להקפיד על קבלת ערבות לרישום הבית המשותף שתוחזק בידי עוה"ד של הדיירים ותאפשר להם לרשום את דירתם החדשה בטאבו במידה והיזם לא ישלים זאת בסיום העבודות. כך גם יש ורצוי לדרוש ערבות ביצוע שתבטיח שהקבלן יבנה כל שהוסכם תעניק לדיירים אחריות מטעם הקבלן גם לאחר סיום העבודה.
חשוב להקפיד ולתחום שלבי התקדמות – מועדים להגשת תכניות לקבלת היתר לוועדות התכנון, מועדי קבלת היתר בנייה וכן מועד לסיום עבודות הבנייה ואכלוס הדירות. יש וניתן לאפשר גמישות מסוימת ולהתבסס על צפי אך חשוב ביותר לכם וליזם להישאר צמודים לתכנון ולחייב את כל הצדדים לעבוד לשם הגשמת החלום – הקמת הפרויקט ואכלוסו בסוף היום. ניתן אף לקבוע כי במידה והיזם/קבלן לא יפעל להשגתם, יוכלו הדיירים להשתחרר מההסכם וזאת מבלי שיאלצו לשלם פיצוי כלשהו.
הקפידו שהתמורות יינתנו ע"פ הקבוע בחוק המכר – חשוב שהתמורות ייעשו לפי חוק המכר, כך שבמקרה שחל שינוי מדיניות או ביטול של העירייה, למשל, במקרים של סטייה ניכרת מעבר למקובל בחוק המכר, תינתן לדיירים אפשרות להשתחרר מהחוזה ללא כל דרישת פיצויים ליזם ו/או מי מטעמו. בנוסף חשוב להקפיד על קיום ביטוח מבנה תקף, מרגע הנחת שלט היזם ועד לאכלוס הדירות וקבלתם לידיכם.
ודאו את מפרט הדירות החדשות – לרוב ניתן אף לצרף להסכם ההתקשרות עם היזם דגם של דירה טיפוסית היכול למנוע אי נעימויות ואי הבנות בסופו של יום וכן להבטיח שמפרט הדירות שמתווספות לבניין(החלק של היזם) יהיה שוויוני למפרט הדירות שלכם.
נציגויות בית משותף ובעלי דירות רבים נוטים לרוב קודם להתקשר עם יזם ורק לאחר מכן לפנות ולקבל ייעוץ משפטי אצל עוה"ד. טעות נפוצה זו, מבלי להבין שחתימה על הסכמה עקרונית מהווה הסכם/חוזה מחייב לכל דבר ועניין, עלולה לסרבל את הפרויקט ולהכשילו. תפקידו של עורך הדין הוא להסביר מבעוד מועד מהם הדברים שנכון לכתוב בהסכמה העקרונית ואיך ובעיקר לבצע בדיקות בעבור הנציגות/הדיירים, בין היתר בדיקת רקע כוללת, בדיקת חוסן כלכלי של היזם; תביעות עומדות ו/או מן העבר שהוגשו כנגדו; יכולתו המוכחת ונסיונו של היזם בפרויקטים מהסוג המדובר; האם היזם הוא גם קבלן הביצוע או ייעזר בשירותיו של קבלן אחר/נוסף; בחירת ערבויות נדרשות וכו'. בנוסף, תפקידו של עוה"ד להכיר את חוק התחדשות עירונית כמו גם את כל המטריה החוקית הנדרשת, ולנסח אותן הסכמות עקרוניות בהתאם למוגדר בהם.
* הכותב הוא עורך דין המתמחה בייצוג עסקות תמ"א על סוגיהן, בכל הארץ. בעל ניסיון וידע רב בתחום. Shayoved.co.il
שלומי לוי
רק פה בכניסה לחולון …לא זז דבר …