מחיר החיים בגובה: מדוע משפרי הדיור בחולון נאלצים לשלם יותר?

תופעת המבנים הגבוהים, רבי קומות ומגדלי מגורים, החלה לצבור תאוצה בחולון עם הקמת מתחם ח-300 ותחילתו של מתחם ח-500. אחת ההשלכות של התופעה היא עלות התחזוקה היקרה של מבני מגורים אלה, כאשר במקביל חברות ניהול נכסים תופסות את מקומם של ועדי הבניין המסורתיים. כיצד משפיע הדבר על דיירי המגדלים בעיר?

לאחרונה התפרסם דו"ח חדש של הרשות להתחדשות עירונית המצביע על צורך בהיערכות מחודשת לתחזוקת מבנים גבוהים ולקידום שורת צעדים למניעת כשלים בטיחותיים. מעבר מואץ לבנייה לגובה ושינוי תרבות המגורים בישראל מצריכים חשיבה מחודשת על תרבות ניהול הבניינים, על עלויות תחזוקה המגולגלות על הצרכן ועל אחזקה תקינה של מערכות המבנה. הדו"ח בוחן כיצד לשפר את תחזוקת מבני המגורים המשותפים למניעת הידרדרות המבנים, מתוך התאמת השיטה ליכולות התשלום של הדיירים.

רוצים להישאר מעודכנים? הורידו את האפליקציה שלנו:

להורדת האפליקציה באנדרואיד

להורדת האפליקציה באייפון

המעבר לבנייה גבוהה מבניין בן מספר מצומצם של דירות, המנוהל על ידי ועד בית הפועל בהתנדבות ואחראי לניקוי חדר המדרגות, למבנה גבוה הכולל עשרות ואפילו מאות יחידות דיור, דורש ניהול במשרה מלאה ואת תחזוקתן התקינה של מערכות מורכבות בעלויות של מאות אלפי שקלים מדי שנה. מגמה זו משפיעה גם על תושבי שכונות העוברות תהליכי התחדשות עירונית, שבמסגרתם נהרסים מבני שיכון ישנים ונמוכים, ובמקומם נבנים, על פי רוב, רבי קומות מרובי דיירים. תושבי שכונות אלה, החוזרים להתגורר במבנים החדשים לאחר השלמתם, נהנים אמנם מדירה חדשה ומרווחת, אולם בה בעת נדרשים לשלם מאות שקלים מדי חודש.

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה לאנדרוייד

הורידו את האפליקציה לאייפון

הצטרפו לקבוצת הווטסאפ של השקמה חולון

עקבו אחרי דף הפייסבוק של השקמה חולון

מ-50 שקל דמי עד ל-400 שקל לחברת הניהול

כמה תושבי חולון המתגוררים בבניינים גבוהים מעידים על הקושי לשלם את דמי הניהול החודשיים אך מבינים את הצורך בתחזוקה שוטפת כדי לשמור על בטיחות הבניין ועל איכות החיים בו. תושבת חולון מספרת: "בבניין הקודם שבו גרנו היו שישה דיירים ושילמנו כ-50 שקל לחודש. עברנו לגור בדירה יותר גדולה ומרווחת בבניין בן תשע קומות עם 33 דיירים והתשלום לחברת הניהול עומד היום על 330 שקל. אמנם הבית מטופח וחברת הניהול דואגת לשמר אותו, אך אני מודאגת מהרגע שבו יסתיים החוזה עם חברת הניהול – מטבע הדברים אנשים ירצו לחסוך ולא יתחזקו את הבניין כהלכה".

תושבת אחרת בחולון מציינת שעד לא מזמן גרה בבניין בן ארבע קומות עם 12 דיירים ללא מעלית ושילמה כ-30 שקל לחודש לוועד הבית. "עברנו לבניין חדיש בן 12 קומות ממש עבר לכביש, עם 34 יחידות דיור, חניון, גינה מטופחת והכי חשוב, מעלית, ודמי הוועד עלו ל-400 שקל. בהחלטה משותפת של הדיירים הוחלט לא להשתמש בשירותיה של חברת הניהול אלא שהדיירים מנהלים הכל בעצמם. אנחנו לוקחים הצעות מחיר על כל פעולת תחזוקה, משווים ביניהם והבניין מתוחזק מצוין. אנו לא מזניחים כלום בפרט מה שקשור לבטיחות".

מדובר בתופעה ארצית. נכון לשנת 2016, שיעור יחידות הדיור במבנים בני עשר קומות ומעלה עמד על כ-30%, עלייה של 10% בתוך פחות מעשור. בתוך כך, מספר התחלות הבנייה במבנים בני 21 קומות ומעלה שילש עצמו מ-2% לכ-7%. כתוצאה מכך, תחזוקת המבנים הופכת לניהול במשרה מלאה בעלויות של מאות אלפי שקלים בשנה. הנטל הכלכלי נופל על כתפי הדיירים, חלקם גם דיירי שכונות שעברו התחדשות עירונית, אשר נדרשים לשלם מחירים גבוהים בהרבה ממה שנהגו לשלם קודם לכן.

יוקר התחזוקה נובע, בין השאר, מבנייה תת קרקעית של מרתפי חניה המחייבים הפעלה בכל שעות היממה של מערכות אוורור ותאורה המייקרות את עלויות התחזוקה השוטפת, וכאמור, העלייה במספר יחידות הדיור בכל מבנה מקשה מאוד את תפעול המבנה על ידי ועד בית בהתנדבות, ומחייבת תפעול על ידי חברות ניהול.

תושבת חולון, שהתגוררה שנים ארוכות באחת השכונות הוותיקות בעיר, לחצה על בעלה לעבור לבית חדש כשהשיקול העיקרי היה תוספת של מעלית: "נמאס לי לעלות ארבע קומות ברגל. שילמנו אמנם רק כ-70 שקל לחודש דמי ועד, הבניין היה מסודר אך העדר חניה ומעלית היוו זרז לקניית בית חדש. ואכן, עברנו למבנה של 12 קומות בשכונה חדישה עם 48 דיירים כאשר חברת ניהול מנהלת את תחזוקת הבית. לי זה מתאים, החברה שוברת את הראש עם מי שלא משלם לגבי התחזוקה וההיבט הבטיחותי. יש שני נציגים שלנו שעובדים עם חברת הניהול ואחד מהם הוא יועץ בטיחות במקצועו, אז אני סומכת ובטוחה שהמבנה שלנו בטיחותי, למרות ש-400 שקל בחודש נראה לי סכום גבוה. אני חוששת מה יקרה אם כמה דיירים יחליטו שהם לא משלמים. אז ניקלע למצב לא נעים שבו מערכות לא מתוחזקות במבנה כמו שצריך".

משלמים על בטיחות

במרבית המבנים החדשים במדינת ישראל מבוצעת תחזוקה שוטפת של הבניין (ניקיון, גינון וכו') אך רק בחלק קטן מהמבנים מתבצעת תחזוקה מונעת – ביצוע בקרות שוטפות על מערכות המבנה באופן ובתדירות הנדרשים. היעדר תחזוקה שוטפת מוביל לעתים רבות לכשלים במערכות המבנה ולצורך בתחזוקת שבר, להחלפת המערכות שכשלו. לעתים רבות, נמנעים הדיירים מהחלפת המערכות שכשלו, בעיקר כאשר אלה אינן נוגעות לשגרת חייהם היומיומית, גם אם הן נדרשות לצורך הצלת חיים (רכזות כיבוי אש, גנרטור חירום וכו').

גובה המבנים מצריך מערכות רבות ומורכבות הדורשות תחזוקה יקרה, בין השאר בעשור האחרון נקבעו דרישות רגולציה ותקנים חדשים, בעיקר בכל הנוגע להוראות מילוט ובטיחות אש.
מכיבוי אש חולון נמסר: "לנו אין סמכות אכיפה כלפי מבנים שלא ממלאים אחרי דרישות הבטיחות. אנחנו מגיעים פעם בשנה כדי לבדוק את מצב המבנים ונתקלים באינספור שאלות למה סכום האגרה גבוה. לאחר שהדיירים מקבלים את הסעיפים הדורשים טיפול, הם נבהלים מהסכומים ואז אנו נכנסים לשלב ההסברה מדוע חשוב לתחזק מערכות בטיחות אש ושהם יותר חשובות מלובי יפה ומגינה מטופחת ולרוב אנו רואים שהנושאים מטופלים, אך גם אם לא, לנו אין סמכות אכיפה בנושא".

עוד ציינו בכיבוי אש חולון כי "מפקד המחוז הוציא לאחרונה הוראה שהביקורת הראשונית תיערך ללא תשלום ומטרתה תהיה בעיקרה הסברה, הדרכה וביקורת. הזמנו ועדי בתים להדרכות בנושא בטיחות אך היוזמה לא צלחה. יש לציין כי במהלך שנה שעברה ערכנו 40 בדיקות מדגמיות ברבי קומות בחולון ומצאנו ליקויים קשים כמו מערכות לא תקינות. אין לנו כלי אכיפה וזה מצער מאוד. לדוגמה, המבנה מול הקאנטרי בחולון והמבנה מעל המרכז המסחרי בנאות רחל נמצאים בדרגת מסוכנות גבוהה מאוד, הם נבנו בשנות ה-80 ומצאנו בהם ליקויים חמורים מאוד, אך איש אינו מטפל בהם. גם בחברות הניהול יש בעיות לא פשוטות כי יש חברות הניהול שלא מכירות בחשיבות בטיחות המערכות. אנו תקווה שיינתנו לנו סמכויות אכיפה והנושאים יוסדרו לפני שיהיה מאוחר מדי".