לפני חתימה על זכרון דברים כדאי לעמוד על המשמעות המשפטית של הסכם זה, כאשר מדובר בעסקת מקרקעין. ראשית, קצת רקע: זכרון דברים הינו בעצם הסכם "קצר" בין קונה למוכר נכס מקרקעין אשר בתנאים מסויימים (שנקבעו בחוק החוזים, תשל"ג-1973. להלן – "חוק החוזים" ובפסיקה) יכולים להוות הסכם מכר המחייב את הצדדים לכל דבר ועניין.
התנאים שנקבעו בחוק החוזים ובפסיקה, לתוקפו של זכרון דברים הם: שכוונת הצדדים הייתה ליצור ביניהם קשר חוזי מחייב וקיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה ביניהם. לעניין התנאי הראשון, יצוין כי כוונת הצדדים נלמדת מהתנהגותם לפני, במהלך ולאחר זכרון הדברים, וכן גם בנוסח.
ככל שזכרון הדברים מעיד על כוונה להגיע לסיכום חוזי סופי, כמו הוספת סעיף פיצוי במקרה של הפרת הוראות זכרון הדברים או שנכתבו עיקרי ההסכמות בין הצדדים, הרי שיש בכך כדי להצביע על כוונה לערוך הסכם מחייב. כאשר התנאי הראשון מתקיים – דרישת התנאי השני מעט מתרככת, כלומר: אין חובה שכל התנאים המהותיים לעסקה יופיעו בזכרון הדברים. את התנאים שלא יצוינו במפורש ניתן להשלים לפי הוראות הדין, למשל: אם לא נכתב כי מס שבח ישולם על ידי המוכר, ניתן להשלים את התנאי באמצעות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, הקובע שמס שבח יחול על מוכר מקרקעין.
ומה הם התנאים המהותיים, כפי שנקבע בפסיקה, שקיומם בזכרון דברים למכירת נכס מקרקעין נדרש? פרטי הצדדים החתומים (שמות ומספרי זהות), תיאור הנכס הנמכר (כתובת, פרטי גוש חלקה, תיאור הנכס – דירה, חנות וכיוצ"ב), מחיר הנכס, מועדי תשלום התמורה ומועד מסירת החזקה. חשוב לציין כי כל אלו אינם מהווים "רשימה סגורה" וייתכן שבעסקאות מסוימות תהיה דרישה לפרטים נוספים.
ואם אתם סוכני הנדל"ן כדאי שתזכרו את סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 קובע כי מתווך נדל"ן לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמך בעל תוקף משפטי, ובכללו זכרון דברים שיכול להוות הסכם מכר מחייב.
תגובות