למכירה: דירה במחיר ריאלי. מוכרים ולא בכל מחיר

החלטתם למכור דירה. פרסמתם מודעות, תליתם שלטים, הפצתם את השמועה בין חברים ושכנים, אנשים מתעניינים אבל אין קונים? ייתכן שתמחרתם את הנכס שלכם במחיר גבוה מדי. תמחור גבוה ממחיר השוק, יכול להסב נזק רב בתהליך מכירת הדירה, ובין היתר לגרום לו להתארך יתר על המידה ואף לעורר חשד אצל לקוחות פוטנציאליים, שכן המטרה של מוכר דירה היא למכור את הנכס כמה שיותר מהר ובמחיר מקסימלי. יחד עם זאת, המחיר חייב להיות ריאלי".

כדי להבין מהו מחיר ריאלי, כדאי ראשית לבדוק אילו עסקאות נחתמו בתקופה האחרונה בדירות עם נתונים דומים באזור מגורכם, וזאת בהסתמך על "אתר המיסים". כמובן, יש להביא בחשבון ולבחון את המרכיבים הבאים הקובעים למעשה את מחיר הנכס בהתאם לשוק:

סוג הנכס הוא גורם עיקרי לתמחור כי קיים הבדל במחירים בין דירה, בית, וילה או פנטהאוז. גם לנתוני הנכס יש השפעה על מחירו ואלה כוללים את שטחו, הקומה, מספר חדרים, האם עבר שיפוץ לאחרונה, איזה נוף נשקף מהחלונות, מהו מספר הדיירים בבניין, האם יש מעלית, האם הלובי מפואר או מוזנח, גיל הבניין והאם תחזוקת הבניין ראויה, האם קיימת חניה ועוד.

לאלה מצטרפים משתנים סביבתיים בעלי השפעה על תמחור הנכס כמו קירבה למוסדות חינוך, גנים ובתי ספר, מתנ"סים, גינות ציבוריות ושטחים ירוקים בכלל, קרבה לכביש ראשי, תחבורה ציבורית, דרכי גישה ליציאה מן העיר ועוד. מחירו של נכס יעלה כאשר הוא נמצא בבניין יוקרתי בסביבה בעלת תדמית יוקרתית, ובהתאם מחירו יירד אם מדובר בשיכונים או בבנייני רכבת.

עוד פרמטר חשוב לשקלול המחיר הוא נושא תכניות עתידיות –  האם יש היתרי בנייה, זכויות הרחבה, באיזה שלב נמצא תהליך "פינוי בינוי" או תמ"א38 , ובכלל מהן התכניות העתידיות לאזור.

זיכרו כי התעקשות על מחיר גבוה ובלתי ריאלי עלולה לגרום לנכס פוטנציאלי ואטרקטיבי לעמוד למכירה במשך תקופה ארוכה, ובסופו של דבר להפוך אותו לנכס שאין בו עניין לקונים.